Tömma inför visning – vart tar halva hemmet vägen?

Vid en flytt till äldreboende i Karlstad är det en ledig plats som styr inflyttningen, medan en bostadsförsäljning styrs av tillträdesdagen i köpekontraktet.

Det första mäklaren säger vid intaget är sällan en siffra. Det är en mening om att bostaden skulle sälja bättre om hälften av sakerna inte stod där. Och det stämmer ofta. Det som ingen tar i är vart hälften av sakerna ska ta vägen under tiden.

Mellan intag och tillträde kan det gå ett par månader, och under den tiden ska du både bo i bostaden och få den att se ut som att ingen riktigt gör det. Det är ett förvaringsproblem och inte ett städproblem, och det är billigare att lösa innan fotografen kommer än efter.

Visningen är ett förvaringsproblem, inte ett städproblem

Städning gör ytor rena. Den gör inte rum större. Det som får ett rum att kännas trångt är mängden saker i det, och särskilt mängden saker längs väggarna. En garderob som är full till sista hyllan läses som för lite förvaring. Samma garderob halvtom läses som gott om plats. Det du flyttar ut är alltså inte bara prylar utan ett intryck.

Och så ett ärligt förbehåll direkt: ett förråd gör inte bostaden större på pappret. Boarean står i objektsbeskrivningen oavsett hur många kartonger du bär ut, och vi kan inte lova att en tömd bostad säljs för mer. Det vi vet är att den är lättare att fotografera, lättare att gå runt i och lättare att undersöka.

Det sista har en juridisk sida som sällan nämns. Vid köp av fastighet har köparen en undersökningsplikt – den framgår av 4 kap. 19 § jordabalken – och det som står framför väggar, i skrubbar och längs golvlister är svårare att undersöka. En bostad där det går att komma åt ytorna är enklare för köparen att gå igenom, och det ligger i båda parters intresse att den genomgången blir ordentligt gjord.

Vad som ska bort – och vad som ska stanna

Det är lättare att bära ut rätt saker om beslutet är taget innan man står med famnen full.

• Bort: det skrymmande längs väggarna. Träningsredskapet, extrabyrån, klädstället, bokhyllan som står för att den alltid stått där. Det är de här sakerna som äter golvyta i bilderna.
• Bort: dubbletter och säsong. Vinterkläder på sommaren, sommarmöbler på vintern, den andra dammsugaren, tre uppsättningar sängkläder, hobbyutrustningen mellan projekten.
• Bort: det mycket personliga. Fotoväggen, samlingen, barnens teckningar i köket. Inte för att det är fult, utan för att det gör rummet till någon annans.
• Stanna: tillräckligt för att rummen ska gå att läsa. En soffa, ett matbord, en säng per sovrum. Ett helt tomt rum är lika svårt att bedöma som ett överfullt, och ser dessutom ofta mindre ut.
• Stanna: allt du behöver för att leva normalt fram till tillträdet. Du ska bo kvar, inte campa.

Och så den tredje högen, som alltid är den som skjuts upp: det som aldrig ska tillbaka. Säljer du bostaden ska du ändå flytta, och allt du magasinerar nu kommer du att bära en gång till. Karlstads kommun har återvinningscentraler, och vad som gäller för just din sak får du veta hos dem.

Skatteverket skiljer på magasinering under visningen och magasinering vid flytt

Här finns en uppgift som är värd mer än resten av den här texten, och som förvånansvärt få känner till.

Skatteverket räknar vissa kostnader för homestyling som försäljningsutgifter, alltså kostnader du får dra av när vinsten räknas fram. Bland det som enligt Skatteverket kan dras av finns konsultation och fotografering, att möblera om, att hyra eller låna möbler, mattor, konst, gardiner och växter till visningen – och tillfällig magasinering av möbler och annat bohag under visningen.

Lika tydligt är vad som inte får dras av. Städning, trädgårdsskötsel och flyttning räknas som privata levnadskostnader. Magasinering som egentligen hör till flytten är alltså något annat än magasinering under visningen, även om sakerna står bakom samma dörr i samma hus. Det är gränsen som avgör, inte förrådet.

Var den gränsen går i just din försäljning avgör Skatteverket, inte vi och inte din mäklare. Men det är värt att veta innan du bokar, och det är värt att spara kvittot.

Spara kvittot är ingen tom vändning. Skatteverket skriver att du ska kunna visa dina kostnader och att du därför ska spara underlag som kvitton och fakturor. Försäljningen deklareras dessutom året efter att du skrev på köpekontraktet – skriver du på i höst är det i deklarationen nästa vår det blir aktuellt. Hyran hos oss faktureras, och fakturan hör hemma i samma mapp som mäklarens.

Hur länge behöver du förrådet?

Längre än de flesta räknar med. Tidslinjen ser ut ungefär så här, och den börjar tidigare än visningen:

1. 1.Före fotografering och styling. Här ska det mesta redan vara ute – bilderna tas en gång.
2. 2.Visningarna, som ofta blir mer än en.
3. 3.Budgivningen och kontraktsskrivningen.
4. 4.Tiden mellan kontrakt och tillträde, som parterna kommer överens om och som kan vara allt från några veckor till flera månader.
5. 5.Själva flytten, där sakerna antingen går direkt in i den nya bostaden eller står kvar tills den är klar att ta emot dem.

Poängen med listan är att du inte vet slutdatumet när du behöver börja. Därför är månadshyra rimligare än en bestämd period: hos oss hyr du månadsvis utan bindningstid, kortaste hyrestiden är en månad och uppsägningstiden är en månad. Du behöver alltså inte gissa i förväg hur lång affären blir – vilket är ovanligt i en bostadsaffär, där det mesta annat ska bestämmas på förhand.

Ligger förrådet centralt blir det dessutom färre extraärenden under en period då du redan har fullt upp. Till Drottninggatan 32 går du eller svänger förbi på vägen, och porten är öppen alla dagar 06.00–22.00 med din egen portkod. Den sista lådan på söndagskvällen behöver alltså vara inne före tio.

Pappren, nycklarna och det som inte ska i förrådet

En sak som överraskar många: det du behöver mest under försäljningen är ofta det första som åker ner i en låda. Föreningens årsredovisning och stadgar, besiktningsprotokoll, ritningar, kvitton på renoveringar, garantibevis för vitvaror, bruksanvisningar. Mäklaren frågar efter dem och köparen frågar efter dem, och de brukar efterfrågas med kort varsel.

Lägg dem i en pärm som står framme, inte i en kartong i förrådet. Kvitton på förbättringar är dessutom underlag som kan påverka vinstberäkningen, och Skatteverket vill att du kan visa dem.

I övrigt gäller samma regler som alltid. Brandfarligt och explosivt får inte in, och originalhandlingar, kontanter och det helt oersättliga hör inte hemma i ett förråd – ett förråd är inte ett kassaskåp. Hela listan står i vad man får förvara i ett förråd. Hur hemförsäkringen ser på saker som står utanför bostaden går vi igenom i hemförsäkring och förråd.

Räkna plats – det blir mer än du tror

Det som ska bort inför en visning är sällan tungt. Det är skrymmande och oregelbundet, och det är den sortens saker som är svårast att uppskatta i förväg. Tio kartonger tar mindre plats än en klädställning och en hopfällbar säng.

Våra förråd är mellan en och fyra kvadratmeter och takhöjden är omkring 2,70 meter, så du förvarar i volym snarare än i golvyta. Tumregeln är att det som går att stapla kostar lite plats och det som inte går att stapla kostar mycket. I storleksguiden ser du vad som får plats i varje storlek, och aktuella månadspriser står på prissidan.

Packa som om sakerna ska stå länge, för det ska de. Ett halvår i ett förråd ställer andra krav än två veckor i ett garage – hur du packar för det står i packguiden, och hur möbler mår av att stå still i förvara möbler rätt.

Resten av flytten, från uppsägningstider till glappet mellan två tillträden, har vi samlat i flyttguiden för Karlstad.

Checklista inför visningen

1. 1.Boka förrådet innan fotograferingen, inte efter. Bilderna tas en gång.
2. 2.Gå rum för rum och peka ut det skrymmande längs väggarna. Det är det som ska ut först.
3. 3.Sortera i tre högar: ut i förrådet, stanna kvar, aldrig tillbaka.
4. 4.Kör bort gallringshögen först. Annars följer den med in i förrådet och sedan vidare till nästa bostad.
5. 5.Lägg årsredovisning, protokoll, ritningar och renoveringskvitton i en pärm som står framme.
6. 6.Töm källarförrådet och vinden i samma veva – de visas också.
7. 7.Spara fakturan på förrådshyran tillsammans med mäklarens underlag inför deklarationen.
8. 8.Behåll tillräckligt med möbler för att varje rum ska gå att läsa. Tomt är inte målet.